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尽管央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，但商业银行本身缺乏动力下调存量房贷利率，迄今为止在下调存量房贷利率方面各银行尚无具体的落地措施发布。中国人民银行、国家外汇管理局8月初召开了2023年下半年工作会议。会议明确，下半年，要继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。要指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。此前，7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上表示，前几年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，按照市场化、法治化原则，央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者新发放贷款置换原来的存量贷款。2023年第二季度个人住房贷款余额下降中国央行数据显示，2023年二季度末，个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9个百分点。2023年一季度末，个人住房贷款余额38.94万亿元，同比增长0.3%。2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。2023年3月新发放个人住房贷款加权平均利率为4.14%，比2022年末下降0.12个百分点，较2022年同期下降1.35个百分点。2023年上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点；6月个人房贷加权平均利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。可见，2022年以来，个人住房贷款余额的增速显著下滑，2023年第二季度个人住房贷款余额出现了下降。2023年第二季度，个人住房贷款余额下降了约3400亿元。个人住房贷款余额的下降与提前还款大幅增加有较大关系个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民进行资产配置调整，使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。中国约99%的房贷是选择浮动利率机制，即以贷款市场报价利率（LPR）为基准，签合同时根据当时的市场供需关系商定加点幅度。加点部分在合同期限内固定不变。2022年以来，LPR已累计下行了45个基点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上。而随着新发放的房贷利率持续下行，存量房贷显得相对“更贵”了。据统计，一些地区的房贷老客户利率比新客户的利率已经高出约2个百分点。2023年以来，由于新增房贷利率与存量房贷利率之间存在较大利差，部分居民提前偿还房贷，推动了个人住房贷款余额的下降。在这种背景下，为了减少利息支出，不少借款人呼吁下调存量房贷利率。存量房贷利率的下调绝非易事第一，央行表示“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者新发放贷款置换原来的存量贷款”，但“支持和鼓励”并非强制，存量房贷利率调整需要依法有序进行。贷款合同的变更、贷款置换等涉及银行的自主经营权，金融管理部门只能“支持和鼓励”。第二，商业银行本身缺乏动力下调存量房贷利率，迄今为止在下调存量房贷利率方面各银行尚无具体的落地措施发布。对于银行来讲，下调存量房贷利率则意味着银行的息差可能显著收窄，显著影响银行的业绩。近年来金融的大环境是降低实体经济融资成本，再加上市场供求关系的变化，金融市场利率以及银行信贷利率水平处在下行趋势中。而且受存款定期化倾向等因素的影响，商业银行负债端的利率下降幅度和速度慢于资产端，贷款定价的下降与存款定价的下降不完全匹配，导致银行的息差持续收窄。在银行的息差本已持续收窄的背景下让银行主动显著下调贷款利率，会明显加大银行的经营压力。第三，存量房贷利率的调整意味着对风险资产的重新定价，如果真的是商业银行与借款人“自主协商”的话，存量房贷利率究竟降低到什么水平才是合理的呢？也是未知数。目前来看，由于商业银行缺乏主动下调存量房贷利率的动力，存量房贷利率借款人为了减少利息支出，要么以自有资金提前还款，要么是用利率较低的经营贷、消费贷等置换存量房贷。其结果仍然会给银行带来息差下降的压力。按市场利率定价自律机制2023年4月10日发布的《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》，净息差的评分“警戒线”为1.8%（含），低于1.8%将被扣分。万得（Wind）数据显示，42家A股上市银行中，19家银行2023年第一季度的净息差低于1.8%。而从行业整体来看，国家金融监督管理总局数据显示，2023年一季度商业银行净息差进一步收窄至1.74%，较2022第四季度的1.91%下行17个基点，并且低于1.8%的“警戒线”。据报道，业内人士表示，考虑到存量房贷利率调整可能影响银行息差稳定，进而影响银行向实体经济减费让利的持续性，央行可能会通过结构性货币政策工具，对影响较大的银行给予阶段性支持。文章来源：清华金融评论

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